Al propietario que pide de más no se le convence discutiendo

De dos sitios, y el informe enseña los dos. El primero son los anuncios de venta que hay ahora mismo alrededor del inmueble: se aparta lo que no se vende libre, se corrige lo que separa al resto del piso valorado —superficie, planta y ascensor, estado, antigüedad y extras— y con los precios ya corregidos se saca una mediana ponderada. Mediana y no media, para que un anuncio disparatado no arrastre el resultado. Y ponderada porque no pesa lo mismo el de la acera de enfrente publicado esta semana que el de hace cuatro meses a medio kilómetro. El segundo método es el precio por metro que se publica en ese barrio, ajustado a las características de la vivienda. El reparto entre los dos lo decides tú.

Porque no son el mismo producto. Un piso que se entrega con inquilino, ocupado o en nuda propiedad se anuncia con un descuento que a veces pasa del 30 %, y si entra en la muestra hunde la mediana de todos los demás. Lo vimos en un caso real: treinta anuncios alrededor de un piso de 57 m², dieciséis de ellos no libres; con todos dentro el informe decía 133.000 €, y sin ellos 172.000 €, que es lo que también decía el índice del barrio. Los descartados no desaparecen: van al final de la lista con su motivo, por si conoces el piso y quieres devolverlo al cálculo.

No. Para una hipoteca el banco exige una tasación firmada por una sociedad homologada y con visita al inmueble; esto es otra cosa: una estimación de mercado calculada con precios de oferta. Sirve para sentarte con un propietario y hablar de un precio con datos delante, no para un trámite bancario, ni para una herencia, ni para Hacienda. Lo decimos aquí y lo dice también el propio informe, porque es justo la pregunta que hace el cuñado del vendedor.

El motor empieza buscando a 500 metros y solo abre el radio por escalones —750, 1.000, 1.250 metros y así hasta tres kilómetros—, y para en cuanto reúne una docena de anuncios parecidos. En un pueblo puede que ni así aparezcan: si se queda con menos de tres, no se inventa un número redondo, marca el valor como orientativo y la nota de fiabilidad se hunde. Ampliar el radio tampoco es gratis, porque a dos kilómetros ya se cuelan barrios que no son el mismo mercado; por eso el informe escribe hasta dónde ha tenido que ir a buscar.

Sí, y hay cuatro grados de mano. Puedes quitar o recuperar comparables, mover el reparto entre los dos métodos, tocar el margen de negociación y el radio de búsqueda, o directamente escribir el valor estimado, el precio de salida y los dos extremos de la horquilla. Lo que escribas manda sobre lo calculado. La contrapartida está dicha en la página: la nota de fiabilidad se recalcula con lo que dejes dentro, así que quitar media muestra para que salga el número que te gusta se nota en el propio documento.

No. El informe sale con el logotipo, los colores y los datos de tu agencia, y el correo con el que se entrega va a nombre tuyo. Kaptalo no aparece ni en el documento ni en el enlace que abre el propietario. La marca se guarda en la cuenta y se copia dentro de cada informe al crearlo, así que si mañana rediseñas el logo, los que ya mandaste siguen como estaban.

Como quieras: un PDF paginado en A4 para imprimirlo y llevártelo a la visita, un enlace que se abre en cualquier móvil, o un correo enviado desde la propia pantalla del informe. Los tres enseñan lo mismo. Para la visita suele ganar el papel: dejar el informe encima de la mesa al marcharte es lo que hace que el propietario lo mire otra vez esa noche, y con él delante.