Casi seis de cada diez «vendidos» solo han cambiado de escaparate
Que un anuncio desaparezca de un sitio no significa nada. Que desaparezca de todos a la vez, sí. Kaptalo sigue el catálogo entero y sella solo lo que no queda en ninguna parte: 86.000 inmuebles fuera del mercado, con lo que pedían al irse.
- 86.000 inmuebles fuera del mercado
- Del precio de salida al último publicado
- Meses antes que el registro
Piso de 76 m² en La Sagrera
Publicado en cuatro escaparates · 268.000 €
Escaparate 1
Escaparate 2
Escaparate 3
Escaparate 4
Sigue en venta: mientras siga en un escaparate, no se toca.
Día 8: no queda rastro en ninguno. Se sella la retirada.
Fuera del mercado
sellada el día 8
No se sella cuando se apaga en un sitio. Se sella cuando no queda en ninguno.
Cada día se vuelve a buscar el mismo anuncio en todas las fuentes donde estaba. Que desaparezca de una no significa nada: se renovó, se cansó de un portal o lo volvió a subir con otras fotos. Que desaparezca de todas a la vez, sí.
Lo sabemos por ausencia. Nadie avisa de una venta. Se sabe porque el anuncio deja de aparecer.
Y por ausencia en todas. Casi seis de cada diez bajas siguen anunciadas en otro sitio. Esas se descartan.
Con su historia entera. Precio de salida, recortes, días publicado: se guarda todo el día del sello.
De cada cien anuncios que desaparecen, cincuenta y ocho siguen a la venta
Se han renovado, han cambiado de portal o han vuelto con otras fotos. Kaptalo comprueba el resto de escaparates antes de dar nada por retirado, y solo sella lo que no queda en ninguno.
De cada 100 anuncios que desaparecen
Medido sobre 272.000 retiradas. Solo lo verde se enseña como vendido.
Sigue anunciado en otro sitio58 %
Cambio de escaparate, no venta. Se descarta antes de que lo veas.
Venta posible24 %
Desapareció de todos los sitios y nada lo desmiente. Se enseña, con su puntuación.
Venta probable7 %
Además el portal confirma que la ficha ya no existe y pedía el precio de su zona.
Zona sin censo fiable6 %
No se puede saber. Antes que sellar en falso, se calla.
Retirado sin vender3 %
Duró poco y no tocó el precio, o pedía muy por encima del mercado.
Los porcentajes se redondean hacia abajo y no suman cien a propósito. La comprobación contra los portales dio 17 de 17 «ventas probables» fuera de verdad.
La vida de un anuncio, hasta que se calla
Cada día se vuelve a buscar el mismo anuncio en todas las fuentes donde estaba. Mientras siga en alguna, sigue en venta. El día que no está en ninguna, se sella y se guarda su historia entera.
Piso de 76 m² en La Sagrera, Barcelona
Ejemplo14 mar
Sale a la venta
2 may
Baja el precio
9 jun
Vuelve a bajar
18 jun
Deja de aparecer
Sellado el 19 de junio, al día siguiente de la última comprobación.
96 días
publicado, de la salida a la retirada
−21.000 €
entre el precio de salida y el último
Todas
las fuentes, sin rastro el mismo día
Todo lo que hay que saber de una retirada, en una tarjeta
La misma tarjeta del buscador, con el precio de salida tachado y el día en que se apagó. Se lee en cinco segundos, que es lo que hay entre una visita y la siguiente.
- 1
El sello
Venta probable o venta posible. El firme pide 70 puntos y una prueba de peso; el posible, 45. Lo que no llega se queda como retirado, sin sello.
- 2
De cuánto salió a cuánto se fue
El último precio publicado, el de salida tachado y el recorte entre los dos. No es el del notario, y se dice.
- 3
Cuándo se apagó
Hace cuántos días dejó de verse en el último escaparate. En la ficha, el día exacto y cuánto aguantó publicado.
- 4
A cuánto el metro
El €/m² al que se fue, para ponerlo al lado de lo que sigue publicado en la misma calle.
La ficha enseña por qué está sellada
Nadie tiene por qué fiarse de una etiqueta. Cada inmueble retirado dice en cuántos sitios estaba publicado, de cuántos ha desaparecido, si el portal confirmó la baja y qué pedía respecto a su barrio, para que puedas comprobar el razonamiento en vez de creértelo.
- En cuántos sitios estaba y de cuántos ha desaparecido, con la fecha.
- El precio de salida, el último publicado y la diferencia entre los dos.
- El día exacto en que salió del mercado, no «el mes pasado».
Con la carta sobre la mesa: no es el precio de cierre del notario, es el último precio publicado. Entre uno y otro casi siempre queda una negociación que no se publica en ninguna parte. Lo que Kaptalo aporta es el comportamiento del anuncio, que en el registro no está.
Cómo se suma un sello, y qué es lo único que resta
Cada retirada empieza con lo mínimo defendible y suma pruebas. No saber algo no quita puntos: solo restan dos hechos concretos. Son los pesos reales del clasificador.
Piso de 76 m² en La Sagrera, Barcelona
La primera tarjeta de arriba, puntuada paso a paso
Puntuación 95 sobre 100
Venta probable- 0 · Retirado, sin sello
- 45 · Venta posible
- 70 · Venta probable
El sello firme pide, además de llegar a 70, una de las tres pruebas de peso: apagarse de todos los escaparates casi a la vez, que el portal confirme la baja o no reaparecer en 30 días. Llegar a 70 sumando detalles no es haber visto una venta.
Salió del mercado y no hay rastro+45
La afirmación mínima defendible. Todo sello empieza aquí.
Desapareció de sus 2 escaparates casi a la vez+25
Cambiar de portal se hace de uno en uno. Apagarlos todos el mismo día es otra cosa.
El portal confirma que la ficha ya no existe+15
Se vuelve a pedir el anuncio y el portal responde que no está.
Pedía lo que pide su zona+10
Un precio de mercado se vende; uno muy por encima se abandona.
Otros apoyos
- +15No ha reaparecido en 30 días
- +10Estuvo más de 45 días publicado
- +5Ajustó el precio antes de irse
Lo único que resta
- −30Duró muy poco y ni tocó el precio
- −20Pedía muy por encima de su zona
La ausencia de una prueba no resta nunca. Lo aprendimos calibrando: penalizar lo que no sabemos dejaba 81 ventas de 272.000.
Meses antes que el registro y que cualquier estadística oficial
Una venta tarda meses en existir sobre el papel: primero se firma, luego se escritura, luego se inscribe y por último aparece en una estadística. El anuncio, en cambio, se apaga el día que el dueño deja de necesitarlo, y ese día Kaptalo ya lo ha visto.
- La retirada se sella cuando el anuncio ya no aparece en ninguna parte.
- Se guarda también cuánto aguantó publicado: los días que tardó en irse.
- Se filtra por zona y por fecha, igual que el resto del buscador.
Cuándo se entera cada uno
El mismo piso, la misma venta, dos fechas muy distintas.
Kaptalo
El mismo día
El anuncio deja de aparecer en todas las fuentes y la retirada queda sellada.
El papel
Meses después
Primero se firman las arras, luego se escritura, luego se inscribe y por último sale en una estadística oficial.
En ese hueco es donde se capta: el propietario que acaba de vender todavía no ha decidido dónde se muda.
Lo publicado dice lo que la gente pide; lo retirado, lo que acepta
Un piso que ya no está en venta es el mejor argumento que puedes llevarte a una visita, y es justo el que no tiene tu competencia.
Para llegar a la visita con el número
Antes de subir a ver el piso ya sabes a cuánto se fueron los últimos de esa calle y cuánto tuvieron que recortar para irse. Es otra conversación.
Para bajar del árbol un precio de salida
Cuando el propietario pide un 20 % de más, tres retiradas de su misma calle con lo que acabaron pidiendo convencen mucho más que una opinión.
Para ver qué zona se ha movido
Donde los pisos se van rápido y con poco recorte hay demanda. Donde no se retira nada, hay stock parado y propietarios a punto de escuchar.
Lo que hay detrás del sello
86.000
inmuebles ya sellados como fuera del mercado
58 %
de las bajas resulta ser un cambio de escaparate
3 M
anuncios seguidos para saberlo
Un aviso sobre la muestra: lo barato desaparece antes del mercado que lo caro, así que el sello llega antes a la vivienda económica y entre las retiradas siempre habrá más de la que hay en el barrio. Léelo como una señal de por dónde va la zona, no como una tasación.
Lo que se suele preguntar de Vendidas
Las dudas razonables de quien ve por primera vez un piso marcado como fuera del mercado.
No lo sabemos por un aviso de nadie: lo sabemos por ausencia. Kaptalo sigue cada inmueble en todos los portales de España y sabe en cuáles estaba publicado. El día que no aparece en ninguno, se sella como fuera del mercado y se puntúa con lo que se ha visto: si se apagó de todos los escaparates a la vez, si el portal confirma que la ficha ya no existe, si no ha reaparecido. Mientras siga en uno solo, sigue en venta y no se toca.
El resto del producto
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Todos los portales, sin agencias y sin repetidos
Alertas
El aviso en cuanto se publica, no al día siguiente
Radar
A quién llamar hoy, y por qué justo hoy
Tablero de captación
Quién llamó, qué dijo y en qué acabó
Llamadas
Marcar desde la ficha, con grabación y resumen
Valoraciones
El informe que se lleva a la visita
Captación web
Que el propietario te deje el teléfono a ti
Campañas de Meta
Anuncios que llenan el tablero solos
API y CRM
Tus leads dentro del CRM que ya usas