¿Es legal llamar a un particular que anuncia su piso?

Sí, puedes llamarle. Ninguna norma española prohíbe que un agente inmobiliario llame a un particular que ha publicado su piso con el teléfono a la vista. La ley le pone condiciones, en dos puntos concretos más estrictas de lo que cree la mayoría de agentes y en general menos apocalípticas de lo que cuentan los artículos que salen primero al buscar esto. Lo que separa una llamada legal de un expediente es la base jurídica que invocas, lo que dices en los primeros quince segundos y el canal que eliges.

El canal es el que más dinero cuesta y el que casi nadie explica. La llamada de voz y el WhatsApp no están regulados por la misma ley, y el WhatsApp está peor protegido: las únicas sanciones que hemos podido encontrar contra alguien que contactó a un anunciante particular son por mensajes escritos, no por llamadas.

Esta guía la escribe Kaptalo, que vende software de captación inmobiliaria: ahí queda declarado el sesgo. Cada fuente va enlazada al BOE o a la AEPD para que lo compruebes tú. Es información jurídica general y no asesoramiento legal: si montas una operación de llamadas a escala, que lo mire un abogado antes de empezar.

Qué cambió el 29 de junio de 2023

Hasta esa fecha el régimen era de salida: podías llamar salvo que la persona se hubiera opuesto. Desde entonces es de entrada, y de ahí los titulares que dicen que las llamadas comerciales están prohibidas.

No lo están. El artículo 66.1.b de la Ley 11/2022, General de Telecomunicaciones reconoce el derecho:

«a no recibir llamadas no deseadas con fines de comunicación comercial, salvo que exista consentimiento previo del propio usuario (...) o salvo que la comunicación pueda ampararse en otra base de legitimación de las previstas en el artículo 6.1 del Reglamento (UE) 2016/679.»

Ahí hay dos «salvo», y el segundo es la puerta que casi ningún artículo del sector se molesta en leer: el interés legítimo sigue valiendo. La AEPD lo confirmó tres días antes de la entrada en vigor con la Circular 1/2023, publicada en el BOE y obligatoria, cuyo artículo 3 se titula «Interés legítimo del responsable o de terceros».

El interés legítimo y hasta dónde llega

La puerta existe, pero no es una barra libre. La Circular exige que hagas la ponderación antes de empezar a llamar y que puedas justificarla ante la Agencia, y marca dos supuestos:

• Presume lícito el tratamiento cuando hay relación contractual previa y ofreces servicios similares a los ya contratados. A ti no te sirve: el propietario del anuncio no es tu cliente.
• No presume que exista expectativa razonable «en aquellos casos en los que no exista relación contractual vigente, solicitud o interacción previa y realizada durante el último año por parte del interesado con el responsable».

Leído en frío suena a que estás fuera, y leído con cuidado no lo estás: publicar un anuncio con tu teléfono a la vista es una actuación previa del interesado dirigida a recibir llamadas sobre ese inmueble. No es una interacción contigo en particular, aunque tampoco es un número sacado de una guía o comprado a un tercero, que es lo que el legislador quería cortar.

La cobertura tampoco es infinita. El informe 0052/2023 del Gabinete Jurídico de la AEPD, que sostiene la Circular, avisa de que el interés legítimo aquí debe interpretarse «de forma estricta» y que no cabe «su invocación genérica».

En tu trabajo eso se nota así: cuanto más cerca esté tu llamada del anuncio, más fuerte es tu posición. «Le llamo por el piso que tiene anunciado en la calle tal» es defendible; «le llamo para presentarle los servicios de mi agencia» es mucho más débil. Y si lo que ofreces no tiene nada que ver con la venta de esa vivienda (un seguro, una reforma, una hipoteca), la ponderación se te cae. Cuando el anuncio desaparece desaparece tu motivo, y eso a la AEPD le ha pesado.

Un aviso sobre algo que se repite mucho mal: el artículo 19 de la LOPDGDD, que presume amparado por el interés legítimo el tratamiento de datos de contacto profesionales, no te cubre aquí. Ese artículo es para empresarios individuales, profesionales liberales y quien presta servicios en una persona jurídica, tratados en esa condición. Un particular que vende su casa es un consumidor.

El WhatsApp va por otra ley, y es lo que multan

La llamada de voz va por el artículo 66.1.b de la Ley General de Telecomunicaciones, que admite el interés legítimo. El mensaje escrito va por otro sitio: el artículo 21.1 de la LSSI, que prohíbe «el envío de comunicaciones publicitarias o promocionales por correo electrónico u otro medio de comunicación electrónica equivalente que previamente no hubieran sido solicitadas o expresamente autorizadas por los destinatarios». WhatsApp y SMS son medios equivalentes. Y ese artículo no tiene la cláusula de «otra base de legitimación»: su única excepción, la del apartado 2, exige relación contractual previa y servicios similares. El propietario del anuncio no la cumple.

El primer contacto por escrito te deja en el terreno peor defendido que existe, así que llama.

Qué ha multado la AEPD

Estas son las resoluciones que hemos podido verificar.

En el PS/00234/2024, 2.000 euros: una empresa de gestión de alquileres envió tres WhatsApp a alguien que había publicado un anuncio de alquiler, ofreciéndole gestionar el piso. Se defendió diciendo que la política de privacidad del portal permite ceder datos a empresas del sector. La AEPD lo rechazó, porque el portal exige consentimiento expreso mediante casilla y la empresa no acreditó que ese usuario la hubiera marcado. El razonamiento es el que importa:

«La reclamada reconoció haber obtenido el número de teléfono directamente del anuncio del reclamante (...), cuyo propósito era facilitar contactos relacionados exclusivamente con el alquiler del inmueble. Sin embargo, utilizó estos datos para fines comerciales, excediendo el objetivo legítimo del anuncio.»

Pesó además un agravante muy concreto: el tercer mensaje se envió cuando el anuncio ya no estaba publicado. La infracción se tipificó como leve (art. 38.4.d LSSI), sancionable con multa de hasta 30.000 euros.

En el PS/00375/2019, apercibimiento: un SMS a un número publicado en un anuncio de alquiler, ofreciendo un seguro de impago. Se resolvió con apercibimiento por infracción del artículo 13 del RGPD y la obligación de adecuar la política de privacidad en un mes. Aquí ni se discutió si podía contactar; lo que se sancionó fue no informar.

Cuenta también lo que no hemos encontrado. No hemos localizado ninguna resolución publicada que sancione una llamada de voz a un teléfono publicado por un particular en un anuncio de venta, hecha para hablar de ese inmueble. No es una garantía, porque lo que no existe hoy puede existir mañana, pero encaja con lo anterior: los dos casos sancionados son mensajes escritos y ofertas ajenas al anuncio.

Lo que tienes que decir en los primeros quince segundos

Como los datos no te los ha dado el propietario directamente, se te aplica el artículo 14 del RGPD. Mucha gente se queda con el plazo de un mes del apartado 3.a y respira tranquila, pero la letra b dice que si los datos van a usarse para comunicarse con el interesado, la información se da «a más tardar en el momento de la primera comunicación», o sea en la llamada. El mes solo vale si guardas el dato y todavía no contactas.

Lo que tiene que caber en esa apertura, sumando el artículo 6 de la Circular, el artículo 96.2 del texto refundido de consumidores y los artículos 14 y 21.4 del RGPD:

1. Quién eres y por cuenta de quién llamas, con tu nombre y el de la agencia.
2. Que la llamada tiene finalidad comercial, sin eufemismos.
3. De dónde has sacado el teléfono. El artículo 14.2.f exige indicar la fuente y si es de acceso público.
4. Que tratas sus datos por interés legítimo, que es la base jurídica (art. 14.2.b).
5. Que puede oponerse. El artículo 21.4 del RGPD exige mencionar ese derecho «explícitamente» y «al margen de cualquier otra información». No vale con tenerlo en tu web.

Suena a mucho y cabe en dos frases. Un ejemplo inventado:

«Buenos días, soy Marta Ruiz, de Inmobiliaria Ejemplo. Le llamo por el piso que tiene anunciado en un portal; su teléfono lo he sacado del propio anuncio. Es una llamada comercial y trato sus datos por interés legítimo: si prefiere que no volvamos a llamarle, dígamelo y lo retiro ahora mismo. ¿Tiene un minuto?»

Hay detalles que se pasan por alto:

• El horario está regulado. El artículo 96.2 es taxativo: «En ningún caso, las llamadas telefónicas se efectuarán antes de las 9 horas ni más tarde de las 21 horas ni festivos o fines de semana.» Llamar un sábado por la mañana, que es cuando muchos agentes creen que se localiza mejor a la gente, está prohibido.
• Si dice que no, se acaba ahí. La Circular obliga a entender cualquier manifestación inequívoca contraria como ejercicio del derecho de oposición y a atenderla «inmediatamente», sin pasarle el contacto a un compañero.
• Y tienes que poder demostrarlo. El artículo 96.5 te obliga a dar un número de referencia de esa oposición, un justificante en un mes si te lo pide y a conservar un año los datos de quienes se opusieron.

Grabar ayuda: la Circular cita la grabación como garantía adicional para acreditar que cumples. Pero es un tratamiento distinto, con su base jurídica y su deber de informar, así que también hay que decirlo. En Kaptalo las llamadas se marcan desde la ficha y quedan grabadas y transcritas; el aviso sigue siendo tuyo.

La Lista Robinson, que sí es obligatoria

El artículo 23.4 de la LOPDGDD no deja margen:

«Quienes pretendan realizar comunicaciones de mercadotecnia directa, deberán previamente consultar los sistemas de exclusión publicitaria que pudieran afectar a su actuación, excluyendo del tratamiento los datos de los afectados que hubieran manifestado su oposición o negativa al mismo.»

Solo hay una dispensa: que esa persona te haya dado a ti su consentimiento. Como tú trabajas con interés legítimo, la consulta te obliga. Basta con los sistemas que figuren en la relación publicada por la autoridad de control; en España el de referencia es la Lista Robinson, que gestiona Adigital.

Se puede discutir si una llamada sobre el piso que el dueño acaba de anunciar es «mercadotecnia directa» en sentido estricto, y esa discusión también se puede perder, así que consulta. Usar un software de captación tampoco te exime: Kaptalo te enseña el anuncio y el teléfono cuando el propietario lo ha publicado, y ahí acaba; el responsable del tratamiento eres tú.

Desde qué número puedes llamar

Es el cambio que más agentes incumplen sin saberlo, porque casi todo el mundo llama desde el móvil de empresa.

El artículo 9 de la Orden TDF/149/2025 lo prohíbe: «Se prohíbe la utilización de rangos de numeración atribuidos al servicio de comunicaciones móviles (...) para la realización de llamadas comerciales no solicitadas.» Produce efectos desde el 7 de junio de 2025 y se sanciona por el artículo 107.19 de la Ley General de Telecomunicaciones, que lo cataloga como infracción grave. La alternativa que habilita la propia orden es numeración fija geográfica o los rangos 800 y 900.

Cabe discutir si una llamada al número que el dueño publicó pidiendo que le llamaran por su piso es «no solicitada». El argumento es razonable, pero no compensa pelearlo: una línea fija sale barata.

Y viene otro cambio con fecha muy cercana. La Resolución de 14 de abril de 2026 atribuye el rango 400 a las llamadas comerciales y da seis meses desde su entrada en vigor para que esté operativo; pasado ese plazo, dice, «las llamadas comerciales sólo podrán efectuarse a través del rango NXY = 400». Vence a mediados de octubre de 2026.

Aquí toca ser prudente, porque el texto no es unívoco. La prohibición del apartado Primero.2 se remite al artículo 16.3 de la Ley 10/2025 y alcanza a «las empresas comprendidas en el ámbito de aplicación de la citada Ley»: servicios básicos de interés general y grandes empresas (250 trabajadores, 50 millones de facturación o 43 de balance). Una agencia normal queda fuera. Pero el apartado Sexto, el del plazo, está redactado sin límite subjetivo, así que no corras a comprar un 400 y ten la fecha marcada. Un detalle operativo: el 400 es de salida exclusivamente, no admite llamadas entrantes, y en un negocio donde media captación se cierra porque te devuelven la llamada eso pesa.

Los cuatro papeles que necesita tu agencia

Nada de esto es caro ni largo, y es lo que te van a pedir si alguien reclama.

El registro de actividades de tratamiento (art. 30 del RGPD). Sí, aunque seáis tres: la exención para empresas de menos de 250 empleados del apartado 5 decae cuando el tratamiento «no sea ocasional», y una base de propietarios que trabajas todos los días no es ocasional.

La ponderación escrita, que ocupa media página: qué interés persigues, por qué la llamada es necesaria para eso, qué expectativa razonable tiene quien publica su teléfono en un anuncio y qué has hecho para reducir el impacto. La Circular exige que puedas justificarla ante la Agencia; si no está escrita, no la tienes.

Una política de privacidad publicada y alcanzable, con todo lo del artículo 14 que no cabe en una llamada. En el caso PS/00375/2019 lo sancionado fue justamente esto.

Y un sitio donde apuntar las bajas, con número de referencia y fecha, conservado un año. Una hoja de cálculo sirve.

Qué hacer el lunes

1. Deja de mandar el primer WhatsApp y llama. Es el único punto con sanciones verificadas y el único donde el interés legítimo no te sirve.
2. Mira desde qué número llamas. Si es un móvil, cámbialo a fijo o a un 800/900. Obliga desde junio de 2025.
3. Escribe tu apertura de veinticinco palabras y que la use todo el equipo igual: quién eres, que es comercial, de dónde sale el teléfono, que puede oponerse.
4. Corrige el horario. Nada antes de las 9, después de las 21, ni en fin de semana o festivo. Es lo que más se incumple por pura inercia.
5. Mete la consulta de la Lista Robinson en el procedimiento, no en la memoria de alguien. Y dedica una tarde a la ponderación escrita y al registro de bajas.
6. Llama pronto. No es un consejo legal, pero es el que más cambia el resultado: al anuncio recién publicado todavía no le ha llamado media provincia, y el anuncio es tu mejor base jurídica mientras siga vivo.

Si estás comparando herramientas para hacer esto de forma ordenada, en nuestra comparativa de software de captación está el criterio, incluidos los casos en los que la opción somos otros.