Cómo saber cuánto tiempo lleva un piso en venta de verdad

Mirando solo el anuncio, no se puede saber. Lo que enseñan los portales es la edad del anuncio, y ni siquiera todos: Idealista y pisos.com dan la fecha de su última actualización, Fotocasa cuenta los días hasta los tres meses y Habitaclia no enseña ninguna. El piso puede llevar en venta mucho más, porque cada vez que el anuncio se borra y se vuelve a subir, cambia de agencia o salta a otro portal, el reloj vuelve a cero. Para acercarte a la fecha real hay que buscar el mismo piso en los demás portales, quedarse con el rastro más antiguo y después preguntar bien. Lo que saques así es un mínimo: el piso lleva por lo menos eso.

Equivocarse aquí se paga al teléfono. Un agente ve en el listado un segundo sin ascensor en Tetuán con un «Hace 6 días» y llama como se llama a un anuncio recién nacido: «he visto que acaba de ponerlo a la venta». Al otro lado hay un señor que lo enseña desde febrero, que ya ha pasado por una agencia y que corta en la segunda frase.

Esto lo escribe Kaptalo. Tenemos 3 millones de anuncios en el catálogo, y saber desde cuándo está a la venta un piso cuando su anuncio dice otra cosa es de lo que más trabajo nos ha dado. Aquí va lo que puede comprobar cualquiera, con las cifras de nuestro observatorio y un apartado sobre lo que no se puede saber. Cómo lo resolvemos por dentro no lo contamos.

Qué enseña cada portal, y qué se calla

Lo comprobamos el 7 de octubre de 2026 en anuncios publicados y en la ayuda de cada portal. Los portales cambian estos detalles sin avisar.

Fotocasa deja ordenar y filtrar por fecha de publicación, con tres tramos en el filtro: últimas 48 horas, última semana y último mes. Sirve para encontrar lo nuevo; a un piso de ocho meses lo trata igual que a uno de dos años. De Milanuncios y de yaencontre no hemos podido comprobar qué fecha enseñan hoy, así que no lo afirmamos.

Fíjate en la palabra que usan Idealista y pisos.com. «Actualizado» dice cuándo se tocó el anuncio por última vez, y un anuncio se toca por cualquier cosa, sea una foto nueva o un cambio de precio. De cinco fichas de agencia que abrimos en pisos.com el 7 de octubre, en Madrid, dos estaban actualizadas ese mismo día.

Por qué la fecha que ves engaña

Los portales obligan a dar señales de vida. En Fotocasa, un anuncio de venta publicado gratis dura 365 días y después hay que renovarlo. En Habitaclia hay que renovarlo o modificarlo antes de seis meses, o caduca. Idealista deja tenerlo publicado el tiempo que se quiera, pero pide renovarlo cada cierto tiempo. El resultado es que todo anuncio vivo es uno que alguien ha tocado dentro de ese plazo.

Renovar también sirve para subir en el listado. Según la ayuda de Milanuncios, renovar permite mostrar el anuncio en las primeras posiciones de los resultados, gratis, una vez al día. Y quien paga sube sin renovar nada: el Top de Fotocasa coloca el anuncio en las primeras posiciones durante 7 o 30 días. Fotocasa ordena por defecto por su propia puntuación, y en su primera página de pisos en venta de Madrid capital, el 7 de octubre, había varios anuncios con la etiqueta «Más de 3 meses».

Luego está el propietario que borra el anuncio y lo vuelve a subir para salir como novedad sin pagar. Para el portal es un anuncio distinto, con fecha de hoy, número nuevo y sin pasado. Qué pasa entonces con sus bajadas de precio está en la guía del historial de precios de un piso.

El cambio de manos produce el mismo efecto sin que nadie lo busque. Cuando el particular firma con una agencia, su anuncio cae y aparece el de la agencia con fotos, texto y fecha nuevos. Si esa agencia no lo vende y entra otra, otra fecha. Y si el encargo no es en exclusiva, cada agencia publica el suyo, de modo que el mismo piso aparece con tres antigüedades distintas en el mismo portal.

Con los portales pasa algo parecido. Mucha gente empieza en uno y, cuando no le llaman, prueba en otro: el anuncio de febrero sigue en el primero, el de septiembre en el segundo, y quien solo mira el segundo cree que el piso acaba de salir.

Y están las pausas. El que retira el anuncio en julio y lo vuelve a subir en septiembre, o el que firmó unas arras que se cayeron cuando al comprador le negaron la hipoteca, vuelven al portal con un anuncio nuevo. Por qué un anuncio desaparece sin que haya venta lo contamos en la guía sobre si un piso se ha vendido de verdad.

Cómo acercarte a la fecha real

Ninguna de estas vías da la fecha exacta, pero juntas dan un mínimo fiable.

La que más casos resuelve es buscar el mismo piso en los demás portales. Filtra por zona, metros y planta, reconócelo por las fotos (la misma encimera, el mismo cuadro del pasillo) y quédate con la fecha más antigua que encuentres, apuntada con un «al menos desde» delante. Falla cuando la agencia ha rehecho fotos y texto, y solo ves lo que sigue publicado: el anuncio que se borró ya no está.

La segunda es leer el anuncio con ojos de calendario. Unas fotos con el árbol de Navidad en el salón, en un anuncio que en octubre dice «Hace 10 días», tienen como poco diez meses. A veces el texto se delata solo, con un «disponible a partir de marzo» en pleno otoño. Y en la calle, el cartel del balcón con el teléfono comido por el sol. Todo esto tiene margen de error, porque muchos propietarios reutilizan las fotos de la vez anterior.

La tercera es empezar a contar tú: guardar el anuncio en favoritos, hacer una captura con la fecha visible, apuntarlo en una hoja. Del pasado no te dice nada, pero a partir de hoy nadie te pone el reloj a cero. Los archivos públicos de páginas web servirían para mirar atrás, pero un anuncio corriente rara vez tiene copia; los límites de las dos vías están en la guía del historial de precios.

La cuarta es preguntar, y es la que más da si se pregunta bien. «¿Cuánto tiempo lleva a la venta?» se contesta redondeando hacia abajo, porque nadie presume de llevar diez meses sin vender. Funciona mejor preguntar por hechos: si lo tenía anunciado antes en otro sitio, si ha estado con alguna agencia, cuándo empezó a enseñarlo. A una agencia, dos preguntas, porque «acaba de entrar» suele querer decir que acaba de entrar en su cartera: desde cuándo lo llevan ellos y si antes ya estaba a la venta. El límite: te enteras de lo que te quieran contar, sin poder comprobarlo.

Hay una quinta que no da la fecha y explica mucho: la nota simple del Registro. No dice cuánto lleva a la venta, pero sí desde cuándo es suyo y cómo lo adquirió, y no tiene la misma prisa quien heredó el piso hace tres meses a medias con dos hermanos que quien lo compró hace treinta años y no tiene hipoteca. Cómo pedirla y lo que cuesta está en la guía sobre si un piso se ha vendido.

Lo que no vas a poder saber

Hay cosas que ninguna de estas vías alcanza, y conviene saberlas antes de afirmar nada delante de un propietario.

• El tiempo anterior al anuncio más antiguo que encuentres. Si el propietario borró y republicó antes de que tú miraras, o lo tuvo en un portal que no consultas, esa parte está perdida para ti.
• El tiempo fuera de internet: el cartel del balcón, el boca a boca del barrio, el piso que se comentaba en la portería antes de que nadie lo publicara.
• Si las pausas cuentan. Un piso que estuvo a la venta de enero a junio, se retiró y volvió en octubre lleva diez meses para su dueño y uno para el comprador que lo ve hoy.
• Por qué lleva tanto. Desde fuera ves el síntoma, y la causa se confirma dentro de la casa.
• La cifra exacta de ningún agregado. Las de nuestro observatorio, a continuación, miden cuánto lleva publicado cada anuncio; si en algo se equivocan es por lo bajo, porque un anuncio reiniciado cuenta como más joven de lo que es.

Cuánto es «mucho»: los seis meses, provincia por provincia

Depende de dónde. En nuestro observatorio, con corte el 17 de septiembre de 2026 y sobre viviendas en venta (pisos, áticos y casas) contadas una sola vez aunque estén en varios portales, la proporción de anuncios vivos que lleva más de seis meses publicada va del 9,6 % de Madrid al 26 % de Cáceres. En la provincia típica es el 16,7 %.

Se lee así: en Madrid, un piso con medio año publicado ya está en el diez por ciento más lento de la provincia; en Murcia, uno de cada cinco anuncios está igual, y en Cáceres, uno de cada cuatro. Y dentro de cada provincia cambia con lo que se vende: una casa grande de pueblo tarda más que un dos dormitorios en la capital, y las dos pueden estar bien de precio.

Son anuncios que seguían vivos a esa fecha, con su precio pedido: miden lo que se acumula sin venderse en cada sitio, y no lo que se tarda de media en vender.

Qué significa que un piso lleve meses sin venderse

Casi siempre es una de tres cosas, y la más frecuente con diferencia es el precio. Un piso pedido por encima de lo que se paga en su calle recibe visitas al principio, por curiosidad, y luego deja de recibirlas: el comprador de ese tramo encuentra cosas mejores. Si el propietario ha ido bajando, lo verás en el anuncio o en los otros portales; cómo leer esas bajadas está en la guía del historial de precios de un piso.

La segunda es que el piso tiene algo. Un cuarto sin ascensor, un bajo interior, una derrama aprobada, inquilinos dentro, una herencia con cuatro hermanos que no se ponen de acuerdo. Rara vez aparece en la ficha, y espanta en la visita o en la notaría. Se nota cuando el precio está en línea con la zona y aun así no se mueve.

La tercera es el propietario sin prisa: el que no necesita vender y ha puesto el número que le haría ilusión. Se reconoce porque en meses no toca el precio ni el anuncio, que sigue con las mismas fotos y el mismo texto.

Si estás comprando, un piso con meses encima suele dejar más margen, porque su dueño ya sabe que a ese precio no le llaman, pero el margen depende de la causa. Si es el precio, tu argumento es lo que se ha vendido de verdad en la zona; si es un defecto, lo que cueste arreglarlo; si es un propietario sin prisa, una oferta baja no le mueve y puede que lo único que te sirva sea esperar. Pregunta qué ofertas ha tenido y por qué no las aceptó, que te dice dónde está su suelo mejor que cualquier porcentaje.

Para el agente: el particular que lleva meses solo

De todos los anuncios viejos, el que más escucha es el del particular que lo lleva solo. El que lleva cinco o seis meses ha enseñado el piso muchos sábados, ha oído ofertas que le parecieron un insulto y en algún momento ha empezado a dudar de su precio o de su manera de venderlo, que es justo de lo que vas a hablar con él.

Antes de marcar, descarta el caso contrario: el que lleva meses sin tocar el precio y sin intención de tocarlo, cuyo encargo puedes firmar pero difícilmente vender.

La forma de abrir es decir lo que sabes sin juzgarlo. «Le llamo por el piso de Bravo Murillo; lo tengo visto desde la primavera. ¿Cómo le está yendo?» pone el tiempo encima de la mesa como un dato y le deja contar. «Veo que su piso lleva mucho tiempo sin venderse» dice lo mismo y suena a reproche, y «quemado», que es como se dice en la oficina, no se pronuncia delante de un propietario. Tampoco adivines la causa por teléfono: si le dices que el precio está alto antes de ver el piso, defenderá el precio; si le preguntas cuántas visitas ha tenido y qué le dijeron, te lo cuenta él. Al final se pide lo de siempre, ver el piso o mandarle una valoración, nunca la exclusiva. El guion completo para este caso, con sus objeciones, está en la guía del guion de llamada.

Y si no lo coge, no le escribas un WhatsApp en frío. La llamada de voz a quien ha publicado su teléfono para que le llamen se puede sostener; el mensaje escrito sin su permiso, no, y ya hay multas por eso. Lo tienes explicado en si es legal llamar a un particular que vende su piso.

Qué hacer el lunes

1. Repasa los anuncios de particular de tu zona que tengas guardados desde hace meses y sigan publicados, aunque el portal los enseñe como nuevos.
2. De cada uno, busca el piso en los demás portales y apunta la fecha más antigua que encuentres, con «al menos» delante.
3. Mira si ha bajado de precio y cuántas veces. Separa al que baja del que no se mueve, porque son dos llamadas distintas.
4. Compara esa antigüedad con la cifra de su provincia en el observatorio: seis meses en Madrid pesan más que en Murcia.
5. Llama primero a los que llevan más tiempo solos, con el tiempo como dato y no como reproche, y pide la visita.
6. Apunta lo que te cuenten de la fecha real, del tipo «lo tuve con una agencia hasta junio». Es lo único de esta lista que no vas a encontrar en ningún portal.

Si sostener ese archivo a mano se te va de las manos, eso hace el Radar de Kaptalo: te deja delante, en tus zonas, a los propietarios que acaban de bajar el precio, se han quedado sin agencia o llevan tiempo intentándolo solos, con el motivo de la llamada en la ficha.